来源：房产律师王玉臣
近日，北京京能电建·洺悦湾项目的购房人称，开发商存在区别对待、虚假宣传以及房屋存在质量问题等。但是据开发商称，业主反映的部分问题确实存在，目前解决不了。但是针对虚假宣传和房屋质量问题，开发商拒绝承认。那么，当购房人遇到虚假宣传或者房屋质量存在问题的情况应该怎么做呢？
在购买商品房的众多节点中，交房无疑是很重要的一个节点。虚假宣传、房屋存在质量问题等都可以在交房时发现，针对房屋存在的问题，需要早发现、早反馈、早治疗。
(资料图片仅供参考)
首先，交房需要满足两个基本条件：一是法律规定的交房条件，二是合同约定的交房条件。法律规定的交房条件包括但不限于：竣工验收备案表、《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》等文件。合同约定的交房条件则是购房人与开发商签订的合同中约定的交房条件。
那么，以上两个基本条件满足了，房屋就一定不存在问题吗？答案是否定的，法律规定的交房条件以及合同约定的交房条件只是交房条件的一部分，并不代表房屋质量一定没问题。
不同程度的房屋质量问题，解决的方式存在差异
第一类：最严重的当属房屋的主体结构（比如承重墙等）出了问题，如果这方面问题比较严重，会直接影响到房屋的安全、是否还能居住，也直接决定了业主是否要退房。
第二类：虽然不是主体结构，但问题比较严重，导致无法正常使用。比如外墙防水没有做好，导致室内漏水、渗水，墙皮严重发霉，甚至开裂，需要重新做防水层。
第三类：常见的质量问题，可以通过简单的维修就解决的。比如踢脚线开裂了，门缝太大，墙体有裂纹等等。
购房人在收房时，如果发现房屋存在质量问题，可以先自行判断属于哪类问题，进而考虑采取什么措施。
针对房屋存在质量问题、虚假宣传问题，购房人可以采取以下维权思路：
1、取证。不论是质量问题或是虚假宣传问题，购房人都要第一时间进行取证，对于开发商的宣传材料以及房屋现状等进行记录。
2、对于违法查处要及时提起。对于虚假宣传，可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处，向住建部门提欺诈销售的违法查处，要求履行查处职责。针对房屋质量问题，可以通过违法查处等方式申请住建等部门对出现的质量问题及其它可能存在的违法违规问题进行调查处理。
3、相关行政机关若对于开发商的虚假宣传进行了认定和处罚，购房人可以进一步提起民事诉讼，要求开发商进行相关赔偿。
4、采取“曲线救国”的方式，老王曾经说过，任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续。若房屋已经存在虚假宣传或者是质量问题，那么在看不到的阴暗角落里，开发商或许存在更多违法违规行为。因此，购房人可以通过信息公开申请等方式挖掘出更多的问题，进而增加解决问题的筹码。
5、谈判。不论是虚假宣传还是房屋存在质量问题，购房人通过上述手段发现开发商存在问题，则可以直接与开发商进行沟通和谈判，要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案。
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